张艳红
对这种投资者来说，断供是被迫作出的选择。据介绍，在坚持了两三个月供楼后，李先生被迫选择断供。因为随着房价的下跌，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款，断供是绝路一条
高位买楼的深圳炒楼者现在所面临的，已经不仅仅是资产的账面损失，需要每个月真金白银支付给银行的按揭款，成为他们无法回避的现实问题。
中原地产刚刚公布的数据显示，深圳4月份房价再度回落12％，跌破12000元/平方米。一手房价持续下跌让越来越多炒楼者手中的房子资不抵债，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款的案例越来越多。
虽然深圳部分银行第一季度的统计并未显示出个人住房贷款的不良率有所增加，但种种迹象显示，二季度的形势将不容乐观。
资不抵债炒楼者面临两难
经过深圳一位中介人士的介绍，记者得以了解到李先生所面临的困境。这个激进型投资者，在去年高峰时期接连购买了几套房，从而让自己每个月的按揭供楼款高达5万元。戏剧性的是，他目前每个月的工资仅5000元，是供楼款的十分之一。
上述中介人士称，对于这种投资者来说，断供是被迫作出的选择。据介绍，在坚持了两三个月供楼后，李先生被迫选择断供。因为随着房价的下跌，即使卖掉房子也不足以偿还银行贷款，断供是绝路一条。
事实上，对于炒楼者而言，断供是一个比较艰难的决定，这意味着个人在银行信用体系中被记入黑名单，将来希望东山再起的机会几乎为零。
去年曾经在深圳一个社区购买房子的另外一名购房者跟记者算了一笔账：她当时购买房子时单价为14000元/平方米，如果按照100平方米计算，总房价140万，七成贷款额为98万。但现在该盘一手价格已经下调到8000元/平方米，100平方的房子即使卖掉也只能卖80万元，连银行贷款都无法支付。
这位女士所焦虑的不仅是资产在账面上的缩水，而是现在每个月需要面对的供楼款。如果以现价买房，只需供2000元/月，但去年高价买房的代价却是月供4000元。巨大的差距让这位普通购房者在未来的很多年内，都将无法摆脱严重亏损的心理阴影。
在深圳，面临供楼款困扰者不在少数。有业内人士称，深圳炒楼群体里面不乏超级大户，这些人很早就开始涉足楼盘投资，也从早期的操作中赚取了丰厚的利润，这中间有部分香港人。他们敢于大面积投资，少则几十套房，多则上百套房。供楼款上，多的每个月需给银行两三百万，少的也有几十万。有炒楼者曾经透露，他所了解的最大规模的投资者，一个人手中持有100多套房，每个月需付按揭款高达300万元。
眼下，开发商在一手市场上的降价已经给这批炒楼者造成很大的压力，二手贵过一手的现象在深圳比比皆是。记者从部分中介了解到，有业主开始低价甩卖求得脱身，但也有业主积极放租缓解供款压力。
深圳中原地产总经理李智耀称：“现在面临供楼压力的客户比例不算太高，但却呈现增加趋势。特别是价格下跌幅度较大的盘，即使卖掉房子，也不足以偿还贷款，这种客户的压力比较大。”
据他了解，有人低价甩卖房子或者干脆断供，但也有炒楼者想尽办法勉强支撑，例如每三个月还一次款。根据银行的现行标准，只有连续三个月不还款者，才被认定为断供。
不良个贷浮出水面
日前，上海市银监部门公布的信息显示，第一季度上海个人住房贷款不良率有所上升，但在深圳，几乎没有银行向外界公布这一数据。在银行之间，这被视作高度机密。
有接近银行的人士称，深圳发展银行第一季度的个贷不良率不到1％，还属于比较低的水平。但这位人士并不看好第二季度。在他看来，从去年第三季度开始降温的深圳楼市，让很多投资者手中的房子卖不出去或者不愿卖出，这些投资者至少会坚持一段时间。另外，断供也要在三个月之后才体现在账面上，因此，第二季度将是非常关键的时期。
据了解，深圳发展银行个贷业务方面开始较为激进的银行，曾经在全国最早尝试循环贷业务。而以农业银行为代表的国有银行，则在去年的个贷中相对保守，但是去年的个贷业务量也有大幅度的增长。
深圳人民银行的相关数据显示，截至2005年12月末，深圳个贷余额为1421.3亿元；2006年12月末的个贷余额为1719.7亿元，增幅为21％，但在2007年底，该数字已经接近2300亿元。2007年的贷款主要发生在上半年，仅至2007年5月末，深圳个贷余额为2130.9亿元，比2006年12月末增长411.2亿元，增幅为23.9％。
另有研究显示，深圳个贷增长与房价呈现正比例增长，其高峰均发生在4~7月。去年7月份，深圳的个贷增长额达到历史最高值２０１．９亿元之后，才开始逐步减少，直到11月下滑到60亿元左右。
中原地产的研究报告也估算：按七成贷款额计算，2007年4~7月的银行商品住宅房贷按揭款占全年商品住宅房贷按揭总额的51%，涉及金额555.46亿元人民币。
中原地产新近的房价统计显示，目前深圳的房价已经回落到去年5月之前的水平。这意味着去年5月之后买房者多数面临亏损，而由此发生的贷款，也徘徊在安全线的边缘。
有银行人士透露，目前各分行都开始陆续暴露出断供的现象，即使去年放贷中比较保守的分行，也会有几宗贷款断供。
深圳某国有银行的分行行长对第二季度的住房贷款不良率表示担忧。他说目前还看不到大面积断供的迹象，但未来几个月的形势不容乐观。一旦大面积断供，银行将大面积拍卖，那么二手楼市将遭受更大的压力。
在多处中介代理行，记者发现很多炒楼者在积极自救，一些知名楼盘旁边的中介，二手放盘价一般都比一手房低10%左右，尽管这些二手房当初的购买价格远高于现在的一手价。毕竟，断供绝对只是最后的选择，能卖一套房，就能争取更多与银行和市场周旋的时间。
新品迭出招客户 上海房贷不良率上升难引关注
翟宇
各银行在今年前4个月个人房贷连续“惨淡”之后，都希望借助房贷新品抓住房地产市场回暖的先机，打破今年个人房贷持续萎缩的局面。但在5月过半后，上海楼市仍未出现明显的回暖迹象
刘先生是上海某国有商业银行信贷部门的业务经理，以往主攻个人房贷业务的他，最近却开始“不务正业”，将业务重心转向了小企业贷款。说起个人房贷，他不得不感叹：“虽然总行也有指标，但个人房贷最近真的比较难做。”
上海银监局日前公布的今年一季度信贷数据也显示，至3月末，上海市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1%。分月度看，1~3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和-7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。
央行上海总部随后发布的4月份数据更是不容乐观：4月份，上海中资银行个人房贷减少6亿元，同比多减10.9亿元。与此同时，上海银监局提示，个人住房不良贷款有所上升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71%，比年初上升0.03个百分点。
但《第一财经日报》在向多家银行个人房贷业务部的人员询问不良率上升情况时，得到的回答均是：并没有发现明显的上升。刘先生甚至表示，他并不了解所在银行是否有具体的数据能够说明个人房贷的不良率情况。
不良率上升未引起足够注意
刘先生所在的银行，在四大国有商业银行中，个人房贷投放量一直位居前列。一直到今年初之前，刘先生对自己手中个人房贷业务的增长趋势都胸有成竹，并多次对记者表示，房地产市场成交转冷对个人房贷的增长情况没有产生明显的影响。
事实上，自去年相对严厉的“二套房”政策发布后，该银行一直以第一套房贷款还清后，第二套可按第一套房的贷款规定执行来操作，因此，在多数银行都严格遵循央行政策的情况下，该银行的“网开一面”自然可以赢得不少客户。
但自今年3月部分银行放松“二套房”政策被曝光后，上海银监会重申了“二套房”政策，这些银行不得不严格执行，个人房贷余额进一步下降已在所难免。刘先生坦承，与往年这时候相比，该行的个人房贷余额规模有非常明显的萎缩。
相比之下，个人房贷的不良率上升已很难引起他们足够的关注。实际上，即便从银行的角度考虑，银行总体不良率的下跌足以抵消个人房贷不良率上升的“负面影响”。招商银行上海分行某支行信贷人员告诉记者，其所在支行在最近几个月并没有新的欠款客户产生，目前仅有的一个有不良贷款记录的客户已是“老大难”问题，该客户因个人原因，已连续数月未偿还贷款本息。
记者同时获悉，上海普陀区科维大厦烂尾两年，该大厦的购房者中，办理了银行按揭的大部分购房者早于一年前已集体停止向银行归还贷款。在上海银监局的数据中，上海居民二手房贷款的不良率达1.86%，是导致个人房贷不良率上升的关键因素。
据了解，目前多数银行都对二手房贷款设定了条件。招商银行的放贷条件相对较松，只对1990年以前、面积50平方米以内的房子限制放贷。但相关人员也表示，上述条件并非绝对，“最主要看客户的资质”。
部分银行则将房龄限定在1995年之前，或者是15年以内，少数银行对房龄的要求相对严格，仅给10年以内房龄的房子放贷。显然，各银行在二手房放款条件的确定上，就存在诸多变数。刘先生表示，条件的松紧，可能就代表着贷款不良率的高低。
但某股份制银行上海分行信贷员告诉记者，目前其客户中贷款额最高的是150万元，“我们希望能够做豪宅项目的房贷，但购买豪宅的人大多数都是一次性付款”。显然，在他看来，150万元的贷款额度还是太低了。
记者同时获悉，在个人房贷持续萎缩且不良率呈上升态势之时，包括招商银行、光大银行及深圳发展银行在内的股份制商业银行仍在近期推出新的房贷产品，期待能够在个人房贷上有所作为。
推新品难改房贷下降趋势
深圳发展银行早于今年3月底就推出“固定利率气球贷”的产品，3年期利率为8.316%，5年期为8.514%，这两个利率直接锁定了客户在本轮加息周期中面临的利率上升风险。据了解，如选择3年期或5年期的“气球贷”，消费者最多可享受到较普通按揭贷款降低两个利率档次的“优惠”，而且也符合监管部门对“二套房贷”的最低政策底线。
记者在向深圳发展银行相关人员了解时却被告知，这一产品的利率并不是固定的，如果央行加息，那么银行也会相应提高其利率水平。所不同的仅仅是，该产品采用的是最低的3年期贷款利率，但利率水平也会随着贷款年限的延长而相应提高。
显然，所谓的房贷新品多少有些噱头的意味。该产品对于那些想购置第二套以上房产，同时又希望在银行按揭方面可获得相对优惠利率的客户更有针对性，但如果贷款期限较长的话，客户能够在利率上享受到多少优惠，仍不得而知。
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